1 500 euros. C’est le prix du silence lorsque la détention d’un bien immobilier à l’étranger n’est pas portée à la connaissance du fisc français. Ce chiffre ne varie pas, que le logement soit vide, occupé ou qu’il ne rapporte pas un centime de loyer.
Depuis la loi de finances rectificative de 2009, déclarer une résidence secondaire hors de France ne relève plus du simple formalisme. C’est une obligation pour tout contribuable domicilié fiscalement sur le territoire, sous peine de sanctions alourdies. Et l’affaire ne s’arrête pas à l’impôt sur le revenu : l’impôt sur la fortune immobilière et les droits de succession sont aussi concernés.
Plan de l'article
Résidence secondaire à l’étranger : ce que dit la loi française
La détention d’une résidence secondaire à l’étranger n’entraîne pas automatiquement une déclaration à l’administration fiscale française. Tout dépend du mode d’occupation, de la manière dont le bien a été acquis et du niveau du patrimoine immobilier. Si vous êtes résident fiscal français, la déclaration devient incontournable dès que le bien génère des revenus locatifs ou qu’avec l’ensemble de votre patrimoine immobilier, en France et hors de France, vous franchissez la barre des 1,3 million d’euros. C’est le seuil qui déclenche l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les démarches se corsent selon la localisation du bien : chaque pays applique ses propres règles fiscales. En Espagne, au Portugal ou en Italie, les taxes foncières et impôts locaux diffèrent selon la commune ou la législation nationale. La France, elle, impose le respect strict des conventions fiscales internationales pour éviter que le même revenu ne soit taxé deux fois. Ces accords fixent quel pays perçoit l’impôt sur les revenus immobiliers ainsi que sur la plus-value en cas de vente.
Que vous soyez propriétaire direct ou via une SCI (Société Civile Immobilière), chaque option implique des formalités propres. Par exemple, détenir le bien via une société civile impose de remplir un formulaire distinct, le 2072. Par ailleurs, toute transmission, succession ou donation d’un bien à l’étranger doit impérativement être signalée au fisc français.
Voici les points de vigilance à respecter pour rester en règle :
- Indiquez les loyers perçus sur la déclaration de revenus grâce au formulaire 2047.
- Tenez compte de la valeur du bien lors de la déclaration IFI.
- Respectez les obligations fiscales locales (taxes, déclarations spécifiques selon le pays).
La convention fiscale internationale structure l’ensemble : elle répartit les droits d’imposition entre la France et le pays où se situe le bien. Omettre ou mal remplir la déclaration expose à de lourds risques financiers.
Quelles obligations déclaratives pour les propriétaires résidant en France ?
La déclaration fiscale d’une résidence secondaire à l’étranger s’impose dès que des revenus locatifs sont générés ou lors de la réalisation d’une plus-value immobilière à la revente. Les résidents français sont imposés sur l’intégralité de leurs revenus, quelle que soit leur provenance. Les recettes étrangères sont à mentionner sur la déclaration 2047. Si le bien est loué, il faut compléter avec le formulaire 2044, à joindre à la déclaration 2042.
Dès lors que la valeur totale de votre patrimoine immobilier (France + étranger) dépasse 1,3 million d’euros, l’IFI s’applique. La résidence étrangère doit alors être intégrée, même si elle est détenue via une SCI. Dans ce dernier cas, c’est la déclaration 2072 qui s’impose, propre aux sociétés civiles immobilières.
| Type de bien / situation | Formulaire concerné |
|---|---|
| Revenus locatifs étrangers | 2047 + 2042/2044 |
| IFI (patrimoine > 1,3 M€) | 2042-IFI |
| SCI détenant le bien | 2072 |
Les conventions fiscales signées entre la France et le pays d’implantation du bien précisent comment les impôts sont répartis, notamment en cas de plus-value immobilière. Les transferts de fonds en espèces supérieurs à 10 000 euros doivent également être signalés à la douane. Pour toute succession ou donation, l’administration fiscale française doit être informée, sous peine de sanctions.
Conséquences fiscales et risques en cas de non-déclaration
Ne pas signaler une résidence secondaire à l’étranger, c’est prendre le risque de sanctions multiples. L’administration fiscale française utilise désormais les échanges automatiques d’informations, croisant sans hésiter les bases de données avec d’autres pays. Le moindre oubli, revenus locatifs, bien non déclaré dans votre patrimoine, absence de déclaration à l’IFI, peut entraîner un redressement fiscal.
En cas de contrôle, le fisc réclame non seulement les impôts dus, mais impose aussi des intérêts de retard et des amendes. Parfois, la pénalité atteint 10 % des montants éludés, grimpe à 40 % en cas de mauvaise foi, et peut aller jusqu’à 80 % si des procédés frauduleux sont démontrés. Les transferts de fonds non déclarés, lorsqu’ils dépassent 10 000 euros en espèces, déclenchent une procédure spéciale auprès des douanes.
Voici les principales conséquences à anticiper en cas de manquement :
- Paiement des droits et pénalités sur les revenus non déclarés
- Risque de double imposition si la convention fiscale internationale n’est pas respectée
- Réexamen fiscal lors d’une succession ou d’une donation
Ne pas déclarer complique toute opération future sur le bien, qu’il s’agisse d’un contrôle fiscal ou de la transmission du patrimoine. La transparence reste votre meilleure alliée : aujourd’hui, le fisc français dispose de moyens renforcés pour identifier les patrimoines immobiliers cachés hors de France.
Les démarches concrètes pour déclarer et gérer votre bien à l’étranger
Acheter une résidence secondaire à l’étranger, ce n’est pas simplement profiter de séjours au soleil. Dès que le bien génère des revenus locatifs ou fait passer votre patrimoine immobilier au-delà de 1,3 million d’euros, le passage par la case déclaration s’impose. Utilisez le formulaire 2047 pour les revenus étrangers, le 2042 pour l’impôt sur le revenu, et le 2069-A pour l’IFI. Si le bien est détenu via une SCI, il faut aussi remplir la déclaration 2072.
Mais les formulaires ne font pas tout. Il faut également gérer les taxes locales : taxe foncière, taxe d’habitation, prélèvements spécifiques selon les pays ou les communes. Pour limiter les risques d’erreur ou de double imposition, faites appel à un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable connaissant les conventions fiscales internationales. S’entourer de professionnels expérimentés permet d’éviter bien des tracas et de sécuriser la transmission du bien.
Pensez aussi à souscrire une assurance habitation adaptée au pays concerné, à déclarer vos comptes bancaires à l’étranger et à informer votre banque en cas de changement d’adresse. Si vous quittez la France ou changez de statut pour devenir non-résident fiscal, rapprochez-vous du service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR), compétent pour toutes les questions fiscales qui vous concernent.
Pour profiter sereinement de votre bien hors de France, une règle : jouer la carte de la clarté, ici comme là-bas.